Hat er noch Ansprüche gegen den Mieter, etwa wegen einer fehlenden Mietzahlung, wegen der Renovierung der Wohnung oder fälligen Reparaturen, die der Mieter zu bezahlen hat, so darf er diese als Teilbetrag geltend machen. Wenn der Mieter dennoch die Kaution nicht zahlt, wird er in der Regel zunächst ein Schreiben vom Vermieter erhalten, wonach der Vermieter an die Zahlung erinnert und ggf.
Immens wichtig für den Mieter ist die Schutzklausel „nicht auf erstes Anfordern“. Diese Frist stellt eine enorme finanzielle Belastung dar, wenn man zur selben Zeit die Kaution für eine neue Wohnung aufbringen muss. Der übliche Zinssatz ist derjenige für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
§ 551 Absatz 1 BGB. Wenn also die Kaltmiete 500 Euro beträgt, darf die Kaution maximal 1500 Euro betragen.
Wenn der Vermieter dennoch eine höhere Kaution als die 3-fache Nettokaltmiete verlangt, ist der Mieter nicht verpflichtet, diese zu zahlen. Bei gewerblichen Mietverträgen gibt es keine gesetzliche Begrenzung der Kaution.
Die Mietkaution muss in der Regel bei Vertragsabschluss und in voller Höhe auf ein spezielles Konto des Vermieters gezahlt werden.
Die Rechtsprechung räumt dennoch dem Vermieter eine sogenannte Prüfungs- und Überlegefrist von 6 Monaten ein; sind ggf. In unseren Tagen finden sich solche Verträge jedoch nur selten. Die Kaution dient dem Vermieter als Absicherung gegen etwaige Schäden, die der Mieter in der Wohnung verursacht oder gegen Zahlungsrückstände des Mieters.
Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt.
[BGH, Urteil vom 07.06.1990, Az.: IX ZR 16/99]
Wenn der Bürge seine Haftung unaufgefordert anbietet, um so den Vermieter zum Abschluss des Vertrages mit dem Mieter zu bewegen, existiert keine Haftungsbeschränkung, falls der Mieter dadurch nicht offensichtlich unzumutbar belastet wird.
Jetzt rechtliche Hilfe anfordern
Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die ein Mieter bei Abschluss eines Mietvertrags an den Vermieter zahlt.
Für möblierte Wohnungen darf die Kaution höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen. Für die letzte noch ausstehende Nebenkostenabrechnung sind in der Regel bis zu 12 Monate erlaubt.
Die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter werden durch die Mietkaution abgesichert.
Wenn der Mieter nun berechtigterweise Geldforderungen nachweist, die entstanden sind, weil der Mieter den Mietzins nicht überwiesen hat oder weil die Renovierung beim Auszug bezahlt werden muss, oder ähnliches, wird dieser Betrag mittels einer sogenannten „Teilkündigung“ aus dem Bausparvertrag abgezogen, der ansonsten aber weiter laufen kann.
Der § 551 Absatz 3 BGB schreibt dem Vermieter zwingend vor, die Mietkaution in korrekter Weise anzulegen. Dies ist jederzeit möglich, da es keine Laufzeit gibt.
§ 551 BGB besagt, dass der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen hat und hierbei die Erträge dem Mieter zustehen.
So ist es ausgesprochen sinnvoll, sich bei Abschluss des Mietvertrages dementsprechend mit dem Vermieter zu verständigen, eine Regelung zur Verzinsung beziehungsweise zur Anlage der Kaution abzusprechen.
Fachanwalt.de-Tipp:
Bei einer Verletzung der Anlagepflicht hat der Mieter für den Zinsertrag Schadensersatzanspruch aus dem § 280 Abs.
1, 551 Abs. 3 BGB.
Der Sinn und Zweck einer Mietkaution ist, den Vermieter gegen finanzielle Schäden zu schützen, die ihm durch die Vermietung seiner Räumlichkeiten entstehen könnten. So erweist sich der Bausparvertrag zur Mietkaution als gelungener Coup.
Juni 2003, Az. VIII ZR 344/02]
Warnschild Risiko (© AK-DigiArt / fotolia.com)Grundsätzlich ist klar, dass eine Bürgschaft ein gewisses Risiko darstellt. Die Mietkaution ist nach Abschluss des Mietvertrages zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter an den Vermieter zu zahlen.
Es existiert ebenfalls ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 1990, nach dem eine unbegrenzte Haftung in Frage kommt, „wenn der Bürge von sich aus an den Vermieter herantritt und der Mieter dadurch keine Nachteile erleidet“. Bei dieser recht cleveren Form der Mietkautionshinterlegung ist es möglich, Fondsanteile des Vermieters zu verpfänden.
Das will meinen, die Kaution hat sicher vor einer eventuellen Insolvenz des Vermieters (der Baugenossenschaft, der Wohnbaugesellschaft), getrennt von dessen Vermögen auf einem Mietkautionssparbuch oder Mietkautionskonto hinterlegt zu werden. zum 01.06. Die klassische Variante ist die Barkaution, aber auch alternative Sicherheiten sind erlaubt.
Wenn der Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung im Nachhinein die Kaution in voller Höhe zahlt, wird die Kündigung quasi „geheilt“ und somit hinfällig. Die Kaution wird auch Mietsicherheit genannt.
Anzeige
Man hat den Mietvertrag für die neue Wohnung in der Hand und findet in der Regel einen Passus zum Thema „Kaution“ oder „Mietsicherheit“.
der Fall sein, wenn der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht hat oder seine Miete nicht gezahlt hat. Für große Unternehmen kein Problem, bei der Privatpersonenbürgschaft oder auch der Elternbürgschaft doch mit einem gewissen Risiko behaftet. Der Vertrag sollte flexible Kündigungszeiten aufweisen.
Ein solcher Mahnbescheid nimmt nur wenige Wochen in Anspruch wobei ein Klagverfahren Monate dauern kann. Diese sogenannte Mietkautionsbürgschaft stellt die einzige bargeldlose Form der Mietsicherheit dar. Nichtsdestotrotz ist es Regelfall, dass der Vermieter eine Kaution verlangt. Aus formellen Gründen sollte man dies mit einem Einschreiben abwickeln.
Wenn der Mieter eine zu hohe Kaution bezahlt hat und dies später erst bemerkt, hat er einen Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Kaution.
Wenn es zwischendurch zu einer Mieterhöhung kommt, darf die Kaution nicht entsprechend erhöht werden und dafür also keine Nachzahlung verlangt werden, selbst dann wenn dies der Mietvertrag vorsieht.
Sie dient dem Vermieter als Absicherung gegen offene Mietzahlungen, Schäden an der Wohnung oder nicht gezahlte Nebenkosten.
Die Kaution ist gesetzlich geregelt in § 551 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und darf maximal drei Monatskaltmieten betragen.
Die Höhe der Kaution wird individuell im Mietvertrag vereinbart, darf aber laut § 551 BGB maximal drei Monatskaltmieten betragen.
Beispiel:
Die Zahlung erfolgt normalerweise vor Einzug, kann aber laut Gesetz auch in drei gleichen Monatsraten geleistet werden.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie die Kaution hinterlegt werden kann.
Hierin ist die Höhe der zu zahlenden Kaution festgelegt.