Denn Reparaturen sowie Instandsetzungen gehören ohnehin in Aufgabenbereich des Vermieters, daher sollte der Mieter nicht mit diesbezüglichen Versicherungsbeiträgen belastet werden. So wird beispielsweise eine Versicherung gegen Erdbebenschäden nur dann als wirtschaftlich angesehen, wenn sich die Immobilie auch tatsächlich in einem gefährdeten Gebiet befindet.
Aber Achtung: Bei grober Vernachlässigung der Verkehrssicherungspflicht riskieren Sie den Versicherungsschutz.
Die Grundlagen der Versicherung sind im Vertrag festgelegt. Die Anzahl an Versicherungen, deren Kosten der Mieter mittragen muss, sollte jedoch jeweils von Fall zu Fall beurteilt werden, konkrete Vorgaben gibt es hierzu nicht.
Sie können diese auf Mieter umlegen und zwar im Rahmen der Nebenkosten. Dazu zählt die Vermieterhaftpflicht. Versicherungen, die ausschließlich Ihnen als Vermieter dienen, dürfen Sie nicht auf den Mieter umlegen.
Fazit
Die Vermieterhaftpflicht ist eine spezielle Haftpflichtversicherung im Mietverhältnis, die Sie als Vermieter vor den finanziellen Risiken schützt.
Auch die Art der Verteilung der Versicherungskosten auf die einzelnen Wohnungen sollten Sie klar erläutern. Zum Beispiel, wenn ein Mitarbeiter des Vermieters versehentlich ein Fenster beschädigt, während er das Gebäude reinigt.
Eine Glasversicherung deckt Schäden an den Glasflächen des Gebäudes ab.
Rechtlich wird von einer „stillschweigenden Änderung des Vertragess“ ausgegangen. In diesem konkreten Fall wurde bejaht, dass eine Terrorversicherung zu den umlegbaren Nebenkosten Versicherungen gehört.
Die Nebenkosten Versicherungen müssen in der Abrechnung nicht einzeln aufgeführt werden.
Dazu hat der Mieter in der Regel eine Frist von einem Monat nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Im Falle einer zu hohen Abrechnung haben Mieter Anspruch auf eine Erstattung des zu viel gezahlten Betrags.
Immobilien müssen versichert werden, um Gebäude und die daraus resultierenden Schäden zu schützen.
Gibt es Nebenkosten Versicherung, die das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigen und gegenüber dem Mieter dennoch abgerechnet werden, kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen.
Weiterhin sollte der Vermieter nicht einfach die erstbeste Versicherung abschließen. Der Mieter, der diese über die Nebenkosten zahlt, ist komplett mitversichert und profitiert von Versicherungsprämien.
Abgerechnet werden können nämlich nur die Nebenkosten, die mietvertraglich geregelt sind. Tatsächlich ist es aber so, dass beim Abschluss der Versicherungen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit berücksichtigt werden muss. Tritt ein Schadensfall ein, kann sich nach Auszahlung der Versicherungssumme der Versicherungsbetrag erhöhen.
Möchte der Mieter sich aber genauer darüber informieren und Einsicht in die Unterlagen erhalten, muss der Vermieter diesem Wunsch nachkommen. Der Verweis auf die Nummer 13 der Betriebskostenverordnung und seit einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2015 der Verweis auf "die Betriebskosten" schließt alle umlagefähigen Sach- und Haftfplichtversicherungen und damit auch neu abgeschlossene Versicherungen mit ein.
§ 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
Der Mieter muss natürlich nicht nur die Nebenkosten Versicherungen tragen.
Sollte es aber nun der Fall sein, dass der Vermieter dennoch einfach über mehrere Jahre hinweg bestimmte Nebenkosten wie beispielsweise die Versicherungen nicht abrechnet, geht man von einer stillschweigenden Änderung des Vertrages aus. Dabei handelt es sich um umlagefähige Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf.
Wurden die Kosten korrekt auf alle Mieter im Haus verteilt? Das ist nötig, denn diese Klausel wird häufig zum Streitfall. Weiterhin nicht umlegen kann der Vermieter eine Rechtsschutzversicherung, eine Gebäudehausratversicherung, die Privathaftpflichtversicherung des Vermieters oder eine Mietausfallversicherung.
Sie können als Vermieter die Kosten für umlagefähige Versicherungen somit nur geltend machen, wenn Sie dies mietvertraglich vereinbaren.
Sie müssen die Kosten für die Versicherung in der Nebenkostenaufstellung für Mieter zudem nachvollziehbar aufführen. Prüfen Sie beim Vergleich die Bedingungen und Deckungssummen, damit der Versicherungsschutz Ihren Bedürfnissen entspricht.
Allein vom Vermieter zu tragen sind beispielsweise Reparaturversicherungen sowie alle privaten von ihm abgeschlossenen Versicherungen.
So ist es wichtig, Gefahren abzusichern. Geschieht dennoch ein Unfall, kommt die Vermieterhaftpflichtversicherung für die finanziellen Folgen auf.
Beispiel für Schadensfall:
Ein Mieter stürzt beispielsweise im Treppenhaus aufgrund einer defekten Beleuchtung und verletzt sich. Die Immobilie hatte einen hohen Wert und befand sich zudem in direkter Nähe zu einer Bundesbehörde sowie einem Fußballstadium.
So kann ein Vermieter mit mehreren Wohnhäusern nicht die Gesamtkosten auf alle Mieter umlegen, sondern nur auf die jeweiligen Mieter des an einem Standort versicherten Wohnhauses.
Die Betriebskostenverordnung führt namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden und die Glasversicherung auf.
So hatte der BGH über einen Gebäudekomplex mit spezieller Architektur zu entscheiden. Zulässige Höchstbeträge für die Nebenkosten Versicherung lassen sich nicht pauschal festlegen, denn die jeweiligen Versicherungsbeiträge hängen immer auch vom entsprechenden Versicherungsobjekt ab, hier gibt es immer Unterschiede in Umfang und Art.
Taschenrechner (© zerbor / Fotolia.com)Damit Versicherungen als Nebenkosten umgelegt werden können, muss das im Mietvertrag zunächst vereinbart werden.
Dazu gehören auch die Kosten für bestimmte Versicherungen. Ist das nicht der Fall, müssen Sie die Kosten der Versicherung alleine der Mietpartei in Rechnung stellen, für die sie abgeschlossen wurde. Daher ist die Haftpflicht eine wichtige Absicherung. Als Orientierungspunkt dient hier § 2 Nr. 13 BetrKV.
Das Gewohnheitsrecht findet aber auch im gegenteiligen Fall Anwendung.